狭小・注文住宅からローコスト住宅、重量鉄骨3階建て、木造、輸入住宅、二世帯住宅の新築も!静岡市・沼津市の工務店・建築システム

新着情報 豆知識

  1. トップ
  2. 新着情報
2008年12月16日

■豆知識-41■二世帯住宅の「定義」ってなんですか?

【二世帯住宅】の定義ってあるのですかね?
一般的には4つのパターンがあって・・・それらが混同されてて表現があいまいなんです。

1、御夫婦と、息子さん達夫婦が一緒に暮らせるのであれば二世帯住宅?
  玄関1つ キッチンやお風呂も1つですが
  マンガのサザエさん家のように磯野家とフグ田家が同居している家。

2、完全な二世帯住宅
  玄関やインターホンから別々にある家!
  当然キッチンやお風呂、洗濯などの設備も全部2カ所ずつ完備されて
  プライベートが守られている家の事を本当の「二世帯住宅」と呼ぶのかもしれませんね。
  玄関は別だけど、煮物のお裾分けは冷めない距離♪

3、だいたい二世帯住宅
  玄関は一緒。本当のキッチンは1つだが、2階にもミニキッチンがあるから
  朝ご飯とか、休日の昼などは別々に食べる事もある。
  お風呂は1つだけど、2階にもシャワールームがあるから 夏などはそれで十分。
  完全二世帯じゃ~ないけど「自分達は二世帯住宅だ!」と思っている。
 
4、今日お伝えしたいのは、税金面で認定される「二世帯住宅」条件の話をしてみますね。

以前豆知識37で、建物を建てたら翌年に不動産所得税がかかります!という事を書きましたが
http://blogs.yahoo.co.jp/k_sys_1/20809684.html
その時に軽減措置として「建物の課税評価額から1200万円の控除がある」事を述べました。

実は資産税課の現地調査で「二世帯住宅」という判断をしてもらうと
軽減措置の1200万円が2倍になります♪^^/

その定義は・・・
・玄関が2つある事。
・キッチン、トイレ、浴室(シャワーでも可)も別々に設置されている事。
・それぞれのスペースがお互い行き来できても良いが、普段はカギが付いている区画戸で仕切られている事。
 (イメージとしては二戸アパートで、半分を他人に賃貸させる事も可能な構造で建てる)

そうすれば、二戸住宅と同じ事になりますから、メリットは評価額の3%を納める不動産取得税の
軽減措置1200万円×2倍=2400万円になりますので
追加で控除された1200万円分×0.03(3%)=36万円が節税になりますね♪♪

ただ・・・その節税の為だけに、設備を2カ所ずつ付けて、玄関も別々にしようと設計変更したら
「36万円のために300万円も建築費が余計に掛かった!」
なんて事になりかねませんから気をつけてく下さいね!(笑)

あくまでも親世帯、子世帯が共に住み易くなる事を考えて設計をして建てたら
結果的に控除が受けられる「二世帯住宅」に認定された。そんな住まいがベストなんです♪

※各階がエレベーターで繋がっている場合や、玄関は1つだけど中で別々な造りになる
 などの場合は個別に御相談お願いいたします。
※各世帯の床面積は50m2以上~240m2以内が控除の対象となります。
※軽減措置1200万円は、個々の世帯の評価額からの控除です。
 例えば評価額が900万円の場合は900万円の控除で計算していきます

2008年12月14日

■豆知識-40■ロフト用ハシゴ

「ロフト(LOFT)」の本来の意味を検索すると・・・
「屋根裏部屋のこと。工場・倉庫などの上階。また、倉庫などを改装したアトリエやスタジオなどのこと。」
と出てきます。

ただ、私達がお客様との打ち合わせの時には
「屋根裏部屋」は最上階の天井の裏に作る部屋。
「ロフト」は天井の高さを高くして二層に床を作った上部のスペース。
そんな使い分け(イメージだけですが…)をしながら商談をしております。

それはそれで良いですよね?。ニュアンスが伝われば特に問題ないと思います! ^^/
「ロフト」って言葉自体、オシャレな工夫って感じがしますしっ(笑)

この「ロフト」への上がり方ですが、3~4帖のスペースのために階段を付けるのは
もったいないし、設置場所もかさばる!という理由で、写真の専用ハシゴが良く売れています♪

収納を主な目的とするのであれば、使う時だけセットして、それ以外の時は壁掛けにできるからです。

「ロフト」のイメージが 子供さんのベット代わりだとか、パソコンルームとするならば・・・
1日に3,4回上り下りする事になりますので、ちょっと大変だし、危険だと思います。

写真のロフトは下の天井高さを2メートルまで抑えて造りました。
歩く場合は圧迫感はあると思いますが、多少上り下りは楽になります。

それにしても下を勉強机!上をベット用!とするとなると
朝、寝ぼけたまま下りるにはちょっと怖いかな~?(笑)

2008年12月12日

■豆知識-39■都市計画税

毎年の固定資産税、都市計画税は同じ納税通知書で届きます。
都市計画税の税率に関しては0.3%を上限にして各市町村で違いがあるようです。
   ↓
http://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/h20_shiori/h20_hong024.htm

簡単な目安ですが、
土地30坪、1,500万円で購入、評価額は900万円
建物32坪、1,600万円で購入、評価額は960万円の仮定として・・・

土地900万円÷3(軽減措置により1/3)=300万
300万円の0.3%=9,000円

建物960万円の0.3%=28,800円

合計37,800円!!  こんな感じの算定になっています。

そうすると毎月のローン返済とは別に
毎年の固定資産税もちゃんと頭に入れて、計画する事が大事です。
豆知識37での固定資産税例が11万、今の都市計画税が約4万(一般的規模の例)として
年間15万。月にしたら12,500円。

しかも
4年目からは(3階建ては6年目)120㎡分の1/2軽減措置がなくなりますから
年間21万円、月平均17,500円になります。

重たい話が多くてごめんなさい。 でも一緒に頑張りましょう^^;/

※都市計画税は市街地開発事業に要する費用の充てるため 課税地域は用途地域によって異なります。

2008年12月12日

■豆知識-38■固定資産税

豆知識36と37の不動産取得税は土地、建物を購入した翌年に1度だけかかる税金ですが、
今からご説明します固定資産税は毎年、毎年かかってきます。

一括払い、もしくは4回(5月、8月、1月、3月)に分けて納付するか選べますよ。

「夢のマイホーム♪ 月々のローン返済は、前の借家の家賃と変わらない!!」
そういう計算で手にした時に、固定資産税の分だけ計算が狂いますから
最初にある程度の「覚悟!」 (笑) いや「勉強」をしておきましょう。

詳しい資料です・・・(これ理解するのに3時間はかかります。。。笑)
  ↓
http://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/h19_shiryosyu/koteishisan.html#menu

簡単な目安ですが、
土地30坪、1,500万円で購入、評価額は900万円として
建物32坪、1,600万円で購入、評価額は960万円の場合で

土地900万円÷6(1/6に軽減措置)×1.4%=21,000円
建物960万円×0.014(税率1.4%)=134,400円
年間合計155,400円の固定資産税の計算です。

ただ!!建物の軽減措置がありまして
新築建物は床面積120㎡までの部分に対して3年間は半分にしてもらえます。
3階建てで構造が準耐火のものは5年間、半分になります。

32坪(105㎡)なら67,200円の軽減が受けられますから
当初3年間は(土地、建物で)88,200円ですね。

もし40坪(132㎡)の大きさの建物は120㎡を超えた12㎡分の軽減がないので・・・・・
え? シュミレーションしてみますか?
建物評価額(同じ比率だと)1200万×0.014(税率1.4%)=168,000円

120㎡分までの軽減の計算は
評価額1,200万円÷床面積132㎡=1㎡辺り91,000円。
91,000円×120㎡×軽減分0.007(1.4%の半分の0.7%)=76,440円の軽減を受けられますから
建物は91,560円
土地は先程と同じなら21,000円。合計すると112,560円ですねー

どうでしょう。参考になりましたか?あくまでも目安ですよ^^/

※実際は建物の大きさや仕様設備によって、資産税課評価額が違ってきます。
※住宅の軽減措置は、床面積50㎡以上(一戸建以外の貸家住宅にあっては40㎡)~~280㎡以下が該当します。
※店舗、事務所併用の場合は税率や軽減措置は異なります。
※土地は各市町村の路線価格に基づいて算定しております。
詳しくは各市町村役場の税務課へご相談してみて下さい。

追伸!
長い文章をお読みいただいてありがとうございました。m(_ _)m
お礼といっては何ですが・・もう一つ!豆知識・・・・
この、固定資産税、不動産取得税は「いつ?購入?完成?」したか?が重要です。
12月末に建物が完成して、住み始めていれは翌年に課税!!
年を越して1月1日から(元旦に引っ越しは有り得ないですけど・・・)だったら再来年から課税!!です。

ですから、市の職員さん達は、年末に完成しそうな工事現場に30日、31日頃
見回りするようなんですよー(><;); 既に電気メーターが稼動しているか?ガスの開栓、夜の照明などチェックしているよ

2008年12月11日

■豆知識-37■不動産取得税(住宅新築)

豆知識36では 土地の算定例を掲載いたしました。
案外平均的な規模で書きましたので参考になったのではないでしょうか?

えっ! なりませんでしたか??(><;); そういう方は直接ご連絡をいただくか・・・違うHP検索してくださいよ!(笑) それでは! 気を取り直して 「建物」の不動産取得税についてですが・・・・ http://www.pref.shizuoka.jp/soumu/so-140/hudousan.htm   ↑ こちらをベースに例をあげますね♪ 1階、2階共16坪の総2階建て住宅として「述べ床面積は32坪(105㎡)」で計算していきます。 坪単価50万円で建てた場合1,600万円の建築費となりますが 土地と同じように資産税課の弾き出した「評価額」からの計算になりますので 仮に0・6掛けで評価された場合は960万円となります。 960万円×0.03(税率3%)=288,000円なのですが・・・ 特例適用(床面積50㎡以上240㎡以下)ならば軽減措置(建物評価額から1,200万円をマイナス) を受けられますので 960万円の評価額の場合は1,200万円以下なので納めなくて済みますね♪ グレードを良くして坪単価80万×32坪の建物を建てて、0・6を掛け 評価額1,540万円と計算された場合には、1,200万円の控除を受けても 340万円残りますから 税率3%=102,000円が住宅の取得税を納める事になる という事です。 ※詳しくはお近くの財務事務所にお問い合わせ下さい。 ※税率や特例枠の改正も考えられますので、あくまでも参考程度として下さいね!! 話はヨコ道に反れすが・・・ 建物の評価額を算定しに、資産税課の職員さんが自宅の調査に入ります。 その時の事で噂が流れているようなのですが・・・ ・門扉やフェンス、庭木、カーポートは調査後にやるといいよ! ・服装はボロを着て、指輪やアクセサリー、高級車は見せない事! ・高価な家具やインテリア、絵画などは調査の後に搬入しなさい!! 本当かどうか? 調査に来られた方に質問した事があるんですよ~~(笑) 建物の評価額は「建物のみ!」で判断するとの事です。 関係ないそうですよ~~♪ ただし調査するのは生身の人間ですから・・・ レンガの門扉や庭木、高級車、絵画や骨董品が並んでいたら ちょ~~~っと「評価額に色を付けてしまうのではないか?」 って心配や噂は、いつの時代になっても流れてしまうもんなんですよね。(笑)

2008年12月11日

■豆知識-36■ 不動産取得税(土地購入)

硬い話は苦手(特に税金関係)なのですが・・・
ずっと「書かなきゃなぁーー」っと思っていた事なので、観念して書きます ^^;/

土地、建物を購入すると必ずかかってくる税金です。
「土地は土地!」 「建物は建物!」二つの計算が必要です。

県税ホームページhttp://www.pref.shizuoka.jp/soumu/so-140/hudousan.htm
   ↑
読んでいただけましたか? ピンと来なかった方にのために例をあげてご説明いたしますよ。

土地30坪(1500万円)で購入したと仮定します。
売買価格は関係ありません。固定資産課税台帳(評価額)に基づいて課税されます。
評価額が売買価格の「0・6掛け位が目安になる」と聞いた事があります。
その場合1500万円×0・6=900万円(評価額の仮定)
平成21年3月末までは この900万の半分の450万円に3%を掛けた
135,000円が土地の不動産取得税ですが・・・・

この土地取得後に3年以内に住宅を建てると軽減措置が受けられます♪
金額は・・・
(土地評価額の1/2)450万円÷(土地の㎡)99=45,000円
この45,000円×(住宅の床面積仮に16坪×総2階で32坪)105㎡ ×0・03(税率3%)=
141,000円!!
この場合135,000円は納めなくて済む計算になるのです。

※住宅の床面積は200㎡(述べ床面積約60坪)までが限度です。
※詳しくはお近くの財務事務所にお問い合わせ下さい。
※税率は平成21年3月末までです。その後改正される場合があります。

2008年12月10日

■豆知識-35■ 火災報知器

平成18年6月から一般住宅でも火災報知器の設置が義務付けられております。(新築時)
既存の住宅は都道府県、市町村によって違いはありますが
こちらの静岡県は平成21年6月1日から全てのお宅が対象になるようですよ~~
既存住宅→http://www.fdma.go.jp/html/life/juukei_map.html

取り付ける位置は天井です(写真1)

そしてキッチンには「熱感知器」(写真2)を付けて下さい。
それは、焼肉や焼き魚の煙で反応しないためにです。

その他の部屋(リビング、全居室、階段ホール)には「煙感知器」です。(写真3)

熱感知は燃え上がって熱くなって鳴るタイプだと、遅いので煙が上がった時点で知らせるタイプです。

政府広報
  ↓
http://www.gov-online.go.jp/useful/article/200711/3.html

今日、電気業者さんとお施主さんのやりとりで
「もし警報機が鳴ったらどうやって止めればいいのですか?」
との質問に、電気業者は
「それは二の次で良いですから、とにかく外に非難を最優先して下さい!!」(笑)

そういえば・・・昔、学校で鳴ると必ず「誤作動」とか「いたずらしたの誰だ?」
って意識が1番で、 真剣に非難行動起こした事ってなかったですよね?(笑)

その「気の緩み」が災害に巻き込まれる原因になってしまうのかもしれませんね(><;); あっ! 止め方ですか?  「火事ではない」という事が確認できてから、停止ボタンを押すか もしくは、換気を行えば自然に鳴り止むタイプもあるそうです。

2008年12月10日

■豆知識-34■ 介護に備えて

今日お引渡しのM様邸です。
お風呂の入り口はバリアフリータイプの引き戸です。
段差がない事に加えて 2本引き戸がこんなに広く開きますから
万が一、介護が必要となった場合でも介護者がお手伝いしやすい出入りになっております。

また、車椅子で洗い場まで行って そこで浴槽に移っていただく事もできるんです♪

トイレも同じく、介護者や車椅子対応のスペースが確保されております。

2008年12月09日

■豆知識-33■ 親から頭金の援助を受ける場合

完成現場見学会にたくさんの御来場いただきましてありがとうございましたm(_ _)m

馬渕はコンパクトな平屋住宅でしたから、関心度はどうかな…?と心配もおりましたが
60~70代の方々から「老後は夫婦二人でのんびりしたい♪」
と、予算的にもあまり無理をしないで、住み心地の良い平屋の御希望のお客様も多くいらっしゃいました^^

それと、30代のお客様から
「住宅資金として700万円程、親から援助してもらって建てたら贈与税かかりますか?」と、ご質問がありました。

今現在は、平成15年度の税制改正された「相続時精算課税制度」が適応される事になります。
これは、景気対策のために 生前贈与を促する事を目的として立てた制度と言われております。
「相続時精算課税制度」は、高齢者が持っている資産を早期かつ円満に次世代へ移転させようという意味で
一定の非課税枠内での 親から子への贈与について、贈与時には課税せず (非課税枠を超える部分については一律20%で課税)
実際に相続が発生したときに相続税で精算する!というものであり「相続税・贈与税の一体化」させていくものだと思われます。

「相続時精算課税制度」は、非課税枠が2,500万円 (一般枠) あり、贈与する親の年齢は65歳以上という制限が設けられていますが
住宅を取得する資金のための贈与については非課税枠を1,000万円 上乗せして3,500万円とする特例があるのです。
しかも贈与する親の年齢も問わないことになっています。

これを活用されると良いと思います^^/

詳しくは国税庁HP
     ↓
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1511_02.pdf#search

2008年12月07日

■豆知識-32■ コンタクトやマスカラ

アイシャドウ、ヒゲ剃り・・・眉毛や鼻毛?(笑)の話!

当社標準の洗面化粧台のご紹介です。

両サイドの鏡は動くので三面鏡になります。(写真1)

鏡の後ろは全部収納になっていますが、取り出し易い様に鏡の開き方が逆からでもOKです♪(写真2)

この2枚の鏡を手前に引くと・・・・・(写真3)
   腰を前に屈めて鏡に近付かなくても
      微妙なタッチ? 作業? が遂行できるのです!

ちなみに我が家の洗面台は三面鏡にしかならない時代だったので、こうはなりません(><)

今日の馬渕の見学会で御覧になれます。

もう一つの特徴は、今まで蛇口周りに汚れが溜まり易かった欠点を解消するために
蛇口(ノズルが伸びてシャワーにもなる)やレバーが壁面に設置してあるのです。