■豆知識－３８■固定資産税

豆知識３６と３７の不動産取得税は土地、建物を購入した翌年に１度だけかかる税金ですが、
今からご説明します固定資産税は毎年、毎年かかってきます。

一括払い、もしくは４回（５月、８月、１月、３月）に分けて納付するか選べますよ。

「夢のマイホーム♪　月々のローン返済は、前の借家の家賃と変わらない！！」
そういう計算で手にした時に、固定資産税の分だけ計算が狂いますから
最初にある程度の「覚悟！」 （笑）　いや「勉強」をしておきましょう。

詳しい資料です・・・（これ理解するのに３時間はかかります。。。笑）
　　↓
http://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/h19_shiryosyu/koteishisan.html#menu

簡単な目安ですが、
土地３０坪、１,５００万円で購入、評価額は９００万円として
建物３２坪、１,６００万円で購入、評価額は９６０万円の場合で

土地９００万円÷６（1/6に軽減措置）×１．４％＝２１,０００円
建物９６０万円×０.０１４（税率１．４％）＝１３４,４００円
年間合計１５５,４００円の固定資産税の計算です。

ただ！！建物の軽減措置がありまして
新築建物は床面積１２０㎡までの部分に対して３年間は半分にしてもらえます。
３階建てで構造が準耐火のものは５年間、半分になります。

３２坪（１０５㎡）なら６７,２００円の軽減が受けられますから
当初３年間は（土地、建物で）８８,２００円ですね。

もし４０坪（１３２㎡）の大きさの建物は１２０㎡を超えた１２㎡分の軽減がないので・・・・・
え？　シュミレーションしてみますか？
建物評価額（同じ比率だと）１２００万×０.０１４（税率１．４％）＝１６８,０００円

１２０㎡分までの軽減の計算は
評価額１,２００万円÷床面積１３２㎡＝１㎡辺り９１,０００円。
９１,０００円×１２０㎡×軽減分０.００７（１.４％の半分の０．７％）＝７６,４４０円の軽減を受けられますから
建物は９１,５６０円
土地は先程と同じなら２１,０００円。合計すると１１２,５６０円ですねー

どうでしょう。参考になりましたか？あくまでも目安ですよ^^/

※実際は建物の大きさや仕様設備によって、資産税課評価額が違ってきます。
※住宅の軽減措置は、床面積50㎡以上（一戸建以外の貸家住宅にあっては40㎡）～～280㎡以下が該当します。
※店舗、事務所併用の場合は税率や軽減措置は異なります。
※土地は各市町村の路線価格に基づいて算定しております。
詳しくは各市町村役場の税務課へご相談してみて下さい。

追伸！
長い文章をお読みいただいてありがとうございました。ｍ(_ _)ｍ
お礼といっては何ですが・・もう一つ！豆知識・・・・
この、固定資産税、不動産取得税は「いつ？購入？完成？」したか？が重要です。
１２月末に建物が完成して、住み始めていれは翌年に課税！！
年を越して１月１日から（元旦に引っ越しは有り得ないですけど・・・）だったら再来年から課税！！です。

ですから、市の職員さん達は、年末に完成しそうな工事現場に３０日、３１日頃
見回りするようなんですよー(><;); 既に電気メーターが稼動しているか？ガスの開栓、夜の照明などチェックしているよ

■豆知識－３７■不動産取得税（住宅新築）

豆知識３６では　土地の算定例を掲載いたしました。
案外平均的な規模で書きましたので参考になったのではないでしょうか？

えっ！　なりませんでしたか？？(><;); そういう方は直接ご連絡をいただくか・・・違うHP検索してくださいよ！（笑） それでは！　気を取り直して　「建物」の不動産取得税についてですが・・・・ http://www.pref.shizuoka.jp/soumu/so-140/hudousan.htm 　　↑ こちらをベースに例をあげますね♪ １階、２階共１６坪の総２階建て住宅として「述べ床面積は３２坪（１０５㎡）」で計算していきます。 坪単価５０万円で建てた場合１,６００万円の建築費となりますが 土地と同じように資産税課の弾き出した「評価額」からの計算になりますので 仮に０・６掛けで評価された場合は９６０万円となります。 ９６０万円×０．０３（税率３％）＝２８８,０００円なのですが・・・ 特例適用（床面積５０㎡以上２４０㎡以下）ならば軽減措置（建物評価額から１,２００万円をマイナス） を受けられますので ９６０万円の評価額の場合は１,２００万円以下なので納めなくて済みますね♪ グレードを良くして坪単価８０万×３２坪の建物を建てて、０・６を掛け 評価額１,５４０万円と計算された場合には、１,２００万円の控除を受けても ３４０万円残りますから　税率３％＝１０２,０００円が住宅の取得税を納める事になる という事です。 ※詳しくはお近くの財務事務所にお問い合わせ下さい。 ※税率や特例枠の改正も考えられますので、あくまでも参考程度として下さいね！！ 話はヨコ道に反れすが・・・ 建物の評価額を算定しに、資産税課の職員さんが自宅の調査に入ります。 その時の事で噂が流れているようなのですが・・・ ・門扉やフェンス、庭木、カーポートは調査後にやるといいよ！ ・服装はボロを着て、指輪やアクセサリー、高級車は見せない事！ ・高価な家具やインテリア、絵画などは調査の後に搬入しなさい！！ 本当かどうか？　調査に来られた方に質問した事があるんですよ～～（笑） 建物の評価額は「建物のみ！」で判断するとの事です。 関係ないそうですよ～～♪ ただし調査するのは生身の人間ですから・・・ レンガの門扉や庭木、高級車、絵画や骨董品が並んでいたら ちょ～～～っと「評価額に色を付けてしまうのではないか？」 って心配や噂は、いつの時代になっても流れてしまうもんなんですよね。（笑）

■豆知識－３６■ 不動産取得税（土地購入）

硬い話は苦手（特に税金関係）なのですが・・・
ずっと「書かなきゃなぁーー」っと思っていた事なので、観念して書きます ^^;/

土地、建物を購入すると必ずかかってくる税金です。
「土地は土地！」　「建物は建物！」二つの計算が必要です。

県税ホームページhttp://www.pref.shizuoka.jp/soumu/so-140/hudousan.htm
　　　↑
読んでいただけましたか？　ピンと来なかった方にのために例をあげてご説明いたしますよ。

土地３０坪（１５００万円）で購入したと仮定します。
売買価格は関係ありません。固定資産課税台帳（評価額）に基づいて課税されます。
評価額が売買価格の「０・６掛け位が目安になる」と聞いた事があります。
その場合１５００万円×０・６＝９００万円（評価額の仮定）
平成２１年３月末までは　この９００万の半分の４５０万円に３％を掛けた
１３５,０００円が土地の不動産取得税ですが・・・・

この土地取得後に３年以内に住宅を建てると軽減措置が受けられます♪
金額は・・・
（土地評価額の1/2）４５０万円÷（土地の㎡）９９＝４５,０００円
この４５,０００円×（住宅の床面積仮に１６坪×総２階で３２坪）１０５㎡ ×０・０３（税率３％）＝
１４１,０００円！！
この場合１３５,０００円は納めなくて済む計算になるのです。

※住宅の床面積は２００㎡（述べ床面積約６０坪）までが限度です。
※詳しくはお近くの財務事務所にお問い合わせ下さい。
※税率は平成２１年３月末までです。その後改正される場合があります。

■豆知識－３５■　火災報知器

平成１８年６月から一般住宅でも火災報知器の設置が義務付けられております。（新築時）
既存の住宅は都道府県、市町村によって違いはありますが
こちらの静岡県は平成２１年６月１日から全てのお宅が対象になるようですよ～～
既存住宅→http://www.fdma.go.jp/html/life/juukei_map.html

取り付ける位置は天井です（写真１）

そしてキッチンには「熱感知器」（写真２）を付けて下さい。
それは、焼肉や焼き魚の煙で反応しないためにです。

その他の部屋（リビング、全居室、階段ホール）には「煙感知器」です。（写真３）

熱感知は燃え上がって熱くなって鳴るタイプだと、遅いので煙が上がった時点で知らせるタイプです。

政府広報
　　↓
http://www.gov-online.go.jp/useful/article/200711/3.html

今日、電気業者さんとお施主さんのやりとりで
「もし警報機が鳴ったらどうやって止めればいいのですか？」
との質問に、電気業者は
「それは二の次で良いですから、とにかく外に非難を最優先して下さい！！」（笑）

そういえば・・・昔、学校で鳴ると必ず「誤作動」とか「いたずらしたの誰だ？」
って意識が１番で、　真剣に非難行動起こした事ってなかったですよね？（笑）

その「気の緩み」が災害に巻き込まれる原因になってしまうのかもしれませんね(><;); あっ！　止め方ですか？　 「火事ではない」という事が確認できてから、停止ボタンを押すか もしくは、換気を行えば自然に鳴り止むタイプもあるそうです。

■豆知識－３４■　介護に備えて

今日お引渡しのM様邸です。
お風呂の入り口はバリアフリータイプの引き戸です。
段差がない事に加えて　２本引き戸がこんなに広く開きますから
万が一、介護が必要となった場合でも介護者がお手伝いしやすい出入りになっております。

また、車椅子で洗い場まで行って　そこで浴槽に移っていただく事もできるんです♪

トイレも同じく、介護者や車椅子対応のスペースが確保されております。

■豆知識－３３■　親から頭金の援助を受ける場合

完成現場見学会にたくさんの御来場いただきましてありがとうございましたm(_ _)m

馬渕はコンパクトな平屋住宅でしたから、関心度はどうかな…？と心配もおりましたが
６０～７０代の方々から「老後は夫婦二人でのんびりしたい♪」
と、予算的にもあまり無理をしないで、住み心地の良い平屋の御希望のお客様も多くいらっしゃいました^^

それと、３０代のお客様から
「住宅資金として７００万円程、親から援助してもらって建てたら贈与税かかりますか？」と、ご質問がありました。

今現在は、平成15年度の税制改正された「相続時精算課税制度」が適応される事になります。
これは、景気対策のために　生前贈与を促する事を目的として立てた制度と言われております。
「相続時精算課税制度」は、高齢者が持っている資産を早期かつ円満に次世代へ移転させようという意味で
一定の非課税枠内での　親から子への贈与について、贈与時には課税せず （非課税枠を超える部分については一律20％で課税）
実際に相続が発生したときに相続税で精算する！というものであり「相続税・贈与税の一体化」させていくものだと思われます。

「相続時精算課税制度」は、非課税枠が2,500万円 （一般枠） あり、贈与する親の年齢は65歳以上という制限が設けられていますが
住宅を取得する資金のための贈与については非課税枠を1,000万円 上乗せして3,500万円とする特例があるのです。
しかも贈与する親の年齢も問わないことになっています。

これを活用されると良いと思います^^/

詳しくは国税庁HP
　　　　　↓
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1511_02.pdf#search

■豆知識－３２■　コンタクトやマスカラ

アイシャドウ、ヒゲ剃り・・・眉毛や鼻毛？（笑）の話！

当社標準の洗面化粧台のご紹介です。

両サイドの鏡は動くので三面鏡になります。（写真１）

鏡の後ろは全部収納になっていますが、取り出し易い様に鏡の開き方が逆からでもＯＫです♪（写真２）

この２枚の鏡を手前に引くと・・・・・（写真３）
　　　腰を前に屈めて鏡に近付かなくても
　　　　　　微妙なタッチ？　作業？　が遂行できるのです！

ちなみに我が家の洗面台は三面鏡にしかならない時代だったので、こうはなりません（＞＜）

今日の馬渕の見学会で御覧になれます。

もう一つの特徴は、今まで蛇口周りに汚れが溜まり易かった欠点を解消するために
蛇口（ノズルが伸びてシャワーにもなる）やレバーが壁面に設置してあるのです。

■豆知識－３１■　電動シャッター

昔は駐車場や店舗のシャッターのBOXは外壁の外側にボコッと飛び出していましたが
今では内側に巻くタイプが主流となりましたから、外観がとてもスッキリしています。
内側の天井の中にほとんど入りますから違和感無く設置できます♪

手動タイプにするか？　リモコン操作にするか？　費用面で悩むところですが・・・
リモコン式は金額も張るだけの事はあってメチャメチャ便利です（笑）
雨の日の車の出し入れも、傘を差して上げ下げしないで車の中からカードリモコンにタッチするだけ
しかも手動よりも音が静かで近所に御迷惑がかかりません。

街中の防火の規制が掛かる地域になりますと駐車場にシャッターの設置が義務付けされるケースが多くなりますが
延焼の恐れがある部分の防火区画を施したり、駐車スペースの面積によって
緩和される場合もあります（３０㎡以下の場合）
詳しくはお問い合わせください。

■豆知識－３０■浄化槽の地域

住宅計画の打ち合わせの時に一番最初に調べなくてはならない項目に
「下水道地域」か？それとも「浄化槽設置地域」なのか？があります。

時々若い方などは「浄化槽」ってなんですか？
って質問があるくらいですから・・・
最近では下水道完備の地域が広域にわたっている証拠だと思います。

土地を購入する場合にも、この部分は要チェック事項！　設置するとなると費用も掛かりますから。
物件の概要書を見ると下水道【有】【無】どちらかに丸が付いていますから確認して下さい。

これは住宅から排水される水の行先（トイレやキッチン、お風呂）の事です。
敷地前の道路を歩いてみて、マンホールがあって「汚水」とか「下水」と表記がある場合は
浄化槽は必要ありません。
汚水（トイレの水）も雑排水（キッチン、洗面、お風呂の水）も全部道路下の下水道に接続して
地域の汚水処理場へと流れていく地域なのです。

「写真１」焼津市の下水マンホール（カツオが泳いでます）

まだ下水道整備が行われていない地域では浄化槽の設置が義務付けです。
１５年程前には「汚水は浄化槽へ」「雑排水は側溝→河川→海へと放流」と別々でしたが
環境汚染が進む原因になっておりましたから、今では「合併処理浄化槽」
（汚水も雑排水も両方浄化する物）を採用しないとなりません。
「写真２」地中に浄化槽を設置している写真
「写真３」内部の構造

浄化槽の働きは、中でバクテリアなどの微生物が汚物を分解して
きれいな水にしてから「側溝→河川→海」へと流してくれるのです。
メンテは半年～１年に１度、沈殿槽の固形物を撤去清掃したり
バクテリアの補充などの管理が必要となります。
また、強制的に空気を送り込むためのエアーポンプも設置する事になります。

※浄化槽の設置費用は市からの補助金が出る地域がありますので、調べますからお声をかけてください。

■豆知識－２９■　１,３００万円のつもりが…

１３００万円で契約した家が・・・最終的には３０００万円？？

先日見学会の時に、すぐ近所の奥さんで　今年新築したばかりだという方が覗きに来られました。
建てちゃったばかりなら　正直ウチっちお客さんにはならない・・・（＞＜）
半分ガッカリしながらの御案内でしたが、その方の建てられた家は２階建て木造住宅４０坪弱で
本体価格１,３００万円で契約を結んだにも関わらず、結局３,０００万円のお金が掛かった！！
と、嘆いておられました。
経緯は坪単価２６万円の広告で展示会に行って、その後　敷地に合わせて設計図と
見積り書の作成があって、知り合って２０日後には１３００万円で契約されたそうです。

それから本設計と題して地盤調査を行ったら、軟弱地盤との判定で地盤補強に２００万円追加！
その後も既存建物の解体工事に１５０万円
窓を何ヶ所か出窓に変更したり、屋根をスレート瓦から、焼き瓦に変更し
バルコニーも当初よりも広くするようにお願いしたり
ショールームではキッチンや浴室のグレードを良くして合計３３０万・・・・・
この時点で１,３００万円＋６８０万で１,９８０万円！！

あとの話は金額までは正確には記憶していないのですが
建物周りのブロックやフェンス、門扉、物置設置の追加
照明器具の変更や造り付け家具やカウンター設置費用
別途工事になっていたエアコン、カーテン、アンテナ、
そのあたりで追加３００万円って言っていたかな？

完成が近くなったら屋外給排水や水道の本管工事、レッカー車代金、ガードマン費用
重機が通って傷めた歩道の修繕や側溝のフタの取替え、
間取りの変更に伴う設計変更費用で これまた３００万。

それに加えて銀行からの融資に伴う　保証料、火災保険、登記費用、事務手数料
仮住まいの敷金、礼金、往復の引越し費用
完成してからは家電製品やら家具、カーポート設置、庭の植樹で４００万

これってどう思いますか？　って質問されたのですが・・・・・・
「奥さんそんなにお金持ちだったんですか？(><)」としか返す言葉がありませんでした。 どこの業者さんかも知りませんし、実際の工事現場を見たわけではないので高いのか安いのか？ 判断なんてできませんが、１つだけハッキリ言える事はお施主さんが１,３００万円以外に他にどんな 出費があるのか？　それはおおよそ幾ら位用意しておけばいいのか？　きちっと聞いて無かったのが問題だったと思います。 他の住宅会社さんが工事をしたら、追加工事や別途諸経費がもっと安くなったのか？ それともやっぱり合計３０００万円掛かってしまうのか？　それは判りませんが普通の住宅会社なら上記に書いた費用は必ず 掛かる項目である事は絶対に知っているはずです。 契約の前にしっかりと１３００万円に「含まれている工事」と「含まれて無いが必要となる工事、諸経費」　この区別は 提示してもらってないといけない事です。 言い換えますと・・・提示して、ご納得いただいてから契約を結ぶ業者さんでないとおかしいと思います。 完成した翌年には　不動産取得税が掛かりますし、土地と建物の固定資産税の納付書も届きますから その辺りまでしっかりと計算しながら計画を進めるくらいがベストですよ。